Soprattutto in relazione alle case, si sente molto spesso parlare di una particolare figura definita “usufruttuario”. Non tutti, però, hanno ben presente che tipo di soggetto si definisca in concreto con questa parola. Il termine “usufrutto” indica un diritto che viene regolato dall’articolo 978 e successivi del Codice Civile, consistente nella possibilità di una persona, detta per l’appunto “usufruttuario”, di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto, definito a sua volta “nudo proprietario”.
Allo stato attuale delle cose, l’usufrutto resta una delle forme contrattuali più utilizzate in Italia sotto il profilo immobiliare. Tramite questa modalità si riesce infatti a trasferire la proprietà di una abitazione in favore di altre persone, senza tuttavia perdere completamente tutti i poteri che sono connessi ad essa, in primis la possibilità di vivere al suo interno ma non solo. Entrando più specificatamente nel dettaglio, quali sono i diritti e i doveri di un usufruttuario? Scopriamoli insieme.
Diritti dell’usufruttuario
Generalmente l’usufruttuario gode di una serie di diritti che gli permettono di poter avere una piena fruizione dell’immobile che ha ricevuto in usufrutto. Il primo e più importante diritto che viene assicurato all’usufruttuario è di utilizzare l’abitazione vivendo al suo interno. L’usufruttuario può inoltre decidere autonomamente di farvi abitare altre persone a titolo di comodato d’uso ma anche di affitto.
L’usufruttuario può utilizzare la casa come se ne fosse il proprietario. Deve tuttavia rispettarla con estrema attenzione. Non può ad esempio mutarne la destinazione economica. All’atto pratico, l’usufruttuario non può cioè modificare il carattere e la natura dell’immobile dal punto di vista della sua utilità economica. L’usufruttuario non ha ad esempio il diritto di trasformare una casa destinata a uso abitativo in un ufficio o in un locale a utilizzo commerciale. Nell’ipotesi in cui ciò si verifichi, il nudo proprietario può chiedere la risoluzione del contratto di usufrutto nonché il risarcimento del danno subito.
Come la stessa parola evidenzia, un altro diritto di cui gode l’usufruttuario è la possibilità di trattenere per sé i frutti provenienti dall’immobile. Se si tratta di un appartamento gode ad esempio del diritto di darlo in locazione a uso abitativo, trattenendo per sé i relativi canoni.
A norma dell’art. 980 del Codice Civile, il diritto di usufrutto è inoltre trasferibile. L’usufruttuario può cioè “cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata se ciò non è vietato dal titolo costitutivo”.
Al nudo proprietario spettano invece i diritti residuali che non sono attribuiti all’usufruttuario. Tra questi è incluso anche il diritto di vendere o di donare la casa su cui è costituito l’usufrutto senza che quest’ultimo venga meno.
Partecipazione alle assemblee condominiali
Tra i diritti di cui gode l’usufruttuario c’è anche quello di partecipare alle assemblee condominiali nel caso in cui all’ordine del giorno siano previste delle delibere su questioni di suo interesse. All’usufruttuario spettano quindi i diritti di partecipazione e di voto per le delibere concernenti l’ordinaria amministrazione o il semplice godimento dei servizi e delle cose comuni, come ad esempio l’uso dell’ascensore o del riscaldamento. Il nudo proprietario gode invece dei diritti di partecipazione e di voto per per le delibere riguardanti le manutenzioni di straordinaria amministrazione, le ricostruzioni e le innovazioni.
Doveri dell’usufruttuario
Tra i principali doveri dell’usufruttuario c’è quello di fornire al nudo proprietario un’adeguata garanzia per l’immobile ricevuto in usufrutto. Generalmente la garanzia è rappresentata da una somma di denaro che può essere versata direttamente al proprietario o presso un Istituto di credito. Quest’ultimo ha a sua volta l’obbligo di versare la medesima somma al proprietario nei casi in cui l’immobile subisca dei danni provocati dall’usufruttuario.
All’usufruttuario spetta inoltre il dovere di provvedere alle spese di ordinaria manutenzione e amministrazione dell’immobile, come ad esempio la pittura delle pareti o la verniciatura degli infissi. Le riparazioni straordinarie sono invece di competenza del nudo proprietario.
L’usufruttuario può eventualmente anticipare le spese che spettano al nudo proprietario e chiederne il rimborso senza interessi alla fine dell’usufrutto. Come garanzia degli importi dati in anticipo, l’usufruttuario gode inoltre del diritto di trattenere l’immobile fintantoché il proprietario non provveda alla restituzione di tali cifre.
