Sopraelevare in condominio: permessi e iter da seguire in caso di sopraelevazione del piano di un condominio. Quando è necessario il consenso dell’assemblea e valutazione costi / benefici.
Il rapporto costi/benefici della sopraelevazione dell’ultimo piano di un condominio cambia di volta in volta. Molto frequente (e conveniente) è il recupero del sottotetto da trasformare in ulteriori stanze o abitazioni. In questa pagina parleremo della sopraelevazione del sottotetto o di qualsiasi appartamento posto all’ultimo piano di un condominio.
Articolo 1127 del Codice civile: cosa dice la legge sulla sopraelevazione
Stando all’articolo 1127 del cc, la costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio è possibile a patto che:
- il proprietario dell’ultimo piano abbia il permesso del comune.
- Colui che intende sopraelevare in condominio ricostruisca il vecchio lastrico solare a uso collettivo.
- Colui che intende sopraelevare corrisponda agli altri condomini un’indennità stimata in base al valore del nuovo fabbricato.
- La sopraelevazione non vada ad arrecare danni strutturali al condominio.
- La sopraelevazione non vada a diminuire l’apporto di sole o aria agli appartamenti sottostanti.
Vediamo in dettaglio cosa dice la legge in materia di sopraelevazione dell’ultimo piano di un condominio.
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuovi fabbricati, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione ma solo se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, cioè ne diminuisce notevolmente l’aria o la luce ai piani sottostanti. Chi compie la sopraelevazione dovrà corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area che sarà occupata con la nuova fabbricazione, diviso per il numero dei piani (compreso il nuovo piano da edificare) e detratto l’importo della quota a lui spettante.
In caso di lastrico a uso collettivo.
Chi esegue la sopraelevazione in condominio è poi tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutto o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Serve il consenso dell’assemblea o la maggioranza?
No. Il proprietario che vuole sopraelevare in condominio non necessita del consenso dell’Assemblea e tantomeno del voto di maggioranza. E’ però tenuto ad avvisare l’Amministratore sull’entità dei lavori. Nell’articolo in cui abbiamo spiegato come procedere alla chiusura dei balconi in condominio (Trasformazione del balcone in veranda nel condominio), vi abbiamo fornito alcune indicazioni su come avvisare l’Amministratore di condominio così da essere perfettamente in linea anche con l’articolo 1122 del Codice Civile. E’ doveroso allertare l’amministratore del condominio anche perché il cantiere dei lavori, in genere, arreca sempre disagi.
Sopraelevare in condominio, come fare
Chi abita all’ultimo piano di un condominio -a meno che non vi sia un regolamento contrattuale che ponga un divieto sulla sopraelevazione del tetto- ha sempre la facoltà di sopraelevare uno o più piani così da aumentare la metratura della propria abitazione o creare alloggi indipendenti.
Le condizioni per sopraelevare l’ultimo piano del condominio sono già state viste in precedenza. Nell’eseguire la sopraelevazione è possibile intervenire anche sulle parti comuni e apportare modifiche come l’allargamento della rampa delle scale, l’impiego di muri perimetrali o la demolizione del tetto per poi ricostruirlo. Qualsiasi intervento, però, non deve mai pregiudicare il diritto d’uso degli altri residenti di quelle che sono le parti condivise.
Per sopraelevare il condominio sono necessari i permessi comunali. Sarà opportuno eseguire la richiesta del Permesso di costruire oltre alla verifica di idoneità statica dell’edificio.
I costi, anche in caso di rifacimento del lastrico solare a uso comune, sono esclusivamente a carico del condomino che intende sopraelevare. Non è da escludere, in caso di una vecchia copertura in cattivo stato (e quindi già da sostituire) che gli altri condomini proprietari partecipino in parte alla spesa in quanto il “nuovo tetto”, “la nuova copertura” o il “nuovo lastrico solare in comune” potrebbe portare vantaggi a tutti.
