Sfratto per morosità: la guida passo passo per richiedere lo sfratto nel momento in cui l’inquilino non paga il canone d’affitto.
Quando un inquilino affittuario non paga il canone d’affitto il proprietario dell’immobile (locatario) può procedere con lo sfratto per morosità che gli consente di riottenere l’immobile in tempi molto più brevi rispetto al rito ordinario. In questo articolo vi illustreremo l’iter da seguire per richiedere lo sfratto per morosità.
Cos’è lo sfratto per morosità?
Esistono diverse tipologie di sfratto, come ad esempio:
- Il cosiddetto sfratto per morosità, che avviene nel momento in cui l’inquilino non paga il canone d’affitto.
- Lo sfratto per finita locazione, da richiedere quando, al termine del contratto di locazione, il proprietario intende ottenere la restituzione dell’immobile.
Lo sfratto per morosità è considerato come un procedimento speciale attraverso il quale il soggetto locatore (ovvero l’affittuario), grazie all’assistenza di un avvocato abilitato, chiede l’emissione di un procedimento per la risoluzione del contratto di locazione ordinando all’inquilino di rilasciare l’immobile affittato. Con lo sfratto per morosità è possibile:
- La risoluzione del contratto di affitto.
- Il rilascio dell’immobile affittato.
- Ottenere i canoni mensili per i quali l’inquilino risulta debitore.
Chi può richiedere lo sfratto per morosità?
L’intimazione di sfratto (quindi l’ordine del Giudice di rilasciare l’immobile) non può essere ottenuta da soggetti sub-locatori ma solo dai diretti locatori. Non basta dunque essere proprietari dell’immobile ma è necessario che il richiedente risulti agli atti anche come soggetto locatore, quindi affittuario dello stabile. D’altra parte l’intimazione in convalida dello sfratto per morosità può essere indirizzata solo al soggetto locatario (quindi all’inquilino registrato nel contratto di locazione). Né inquilini ne affittuari “a nero” possono in alcun modo subire o richiedere lo sfratto per morosità.
Come richiedere uno sfratto per morosità: requisiti
Per richiedere lo sfratto per morosità occorrono dei precisi requisiti, delle condizioni. Scopriamo quali sono. Innanzitutto è necessario che tra le due parti sia stato stipulato un contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Nel contratto devono essere specificati gli importi dei canoni di locazione, con scadenze precise.
- Mancato pagamento o ritardo nel pagamento da parte del soggetto locatario (ovvero l’inquilino).
Vi ricordiamo che i soggetti affittuari possono comunque richiedere lo sfratto per morosità per i contratti di locazione non registrati all’Agenzia delle Entrate ma stipulati in forma scritta prima del 2005 (a patto che procedano con la registrazione tardiva all’Agenzia delle Entrate).
Sfratto per morosità: quando richiederlo
È possibile richiedere lo sfratto per morosità sia per il mancato pagamento del canone di locazione di un immobile residenziale (quindi ad uso abitativo) sia per gli immobili che non sono utilizzati come abitazione ovvero utilizzati per altri scopi (commerciali come alberghi, negozi o anche depositi).
Sfratto per morosità su immobili ad uso abitativo
In questo caso la procedura è disciplinata dalla legge 431 del 1998 che concede la possibilità di intimare lo sfratto per morosità anche per il mancato pagamento di un solo canone d’affitto. Il proprietario dell’immobile infatti può richiedere un ordine del Tribunale per liberare la casa.
Sfratto per morosità per immobili non abitativi
La legge n.392 del 1978 regolamenta lo sfratto per morosità su abitazioni di tipo non abitativo. Per questo tipo di contratto è necessario che il mancato pagamento riguardi un mancato pagamento ripetuto, generalmente di almeno 2 o 3 mensilità. Vi ricordiamo comunque che i contratti di locazione possono contenere clausole che prevedono lo sfratto per morosità anche per inadempienti minori, è quindi doveroso verificare gli estremi contrattuali prima di procedere con eventuali richieste di sfratto.
Sfratto per morosità: documenti da presentare
Quali documenti servono per richiedere uno sfratto per morosità?
Per richiedere l’intimazione di sfratto per morosità il soggetto locatore deve in primis munirsi di documenti che attestino l’effettiva regolarità del contratto. Nel dettaglio occorre presentare:
- Fotocopia del contratto di locazione (ovviamente regolarmente iscritto all’Agenzia delle Entrate).
- Ricevute di pagamento dei mesi precedenti.
- Copia di eventuali solleciti inviati all’inquilino moroso.
Sfratto per morosità: guida pratica
Se intendete avviare con una procedura di sfratto per morosità dovete innanzitutto avere pazienza. La pratica di intimazione di sfratto per morosità, nonostante ufficialmente venga considerata come una pratica “veloce”, nei fatti può durare anche diversi mesi. La prima cosa da fare in caso di mancato pagamento del normale canone d’affitto da parte del locatario è quella di inviare una comunicazione scritta (da fotocopiare e conservare).
All’inquilino moroso va quindi trasmessa una lettera di diffida. Attraverso una raccomandata A.R. il soggetto debitore deve essere intimato a saldare i suoi debiti, specificando che il pagamento dovrà avvenire entro 15 giorni (dopodiché si procederà con una vera e propria intimazione legale allo sfratto). Se nonostante il sollecito dei pagamenti l’inquilino non dovesse saldare il conto è opportuno rivolgersi al proprio legale di fiducia. A questo punto, muniti di tutti i documenti necessari e con la consulenza dell’avvocato verrà avviata la pratica. Una volta fissata l’udienza di convalida possono verificarsi varie opzioni, in base alle azioni del soggetto debitore, eccole esplicitate:
- L’inquilino si presenta all’udienza e si oppone alla convalida.
Il giudice quindi potrà rinviare a giudizio ordinario per verificare le cause dell’opposizione allo sfratto per morosità e decidere se concedere o meno l’ordinanza di rilascio dell’immobile. - Il locatario si presenta in tribunale paga i propri debiti e chiede al giudice il cosiddetto termine di garanzia.
Il termine di garanzia non è altro che un tempo limite entro il quale è possibile saldare il proprio debito. Entro tale scadenza prestabilita il debito dovrà essere completamente sanato. - L’inquilino si presenta e non fa opposizione (o non si presenta in aula).
In questo caso, se i presupposti lo consentono, il giudice potrà emettere un ordinanza di convalida di sfratto. Sarà stabilito anche il termine ultimo entro cui liberare l’immobile. Se il locatario non rispetta quanto emanato dal giudice (quindi se non lascia la casa entro i termini stabiliti) il proprietario potrà procedere con la monitoria di sgombero (il rilascio forzato dell’immobile con l’ausilio degli ufficiali giudiziari).
Sfratto per morosità: quanto costa?
Costi sfratto morosità.
Il costo per richiedere uno sfratto per morosità è composto dalle somme legate a spese legali e altri costi accessori. Gli importi da versare per procedere con l’intimazione di sfratto sono dunque variabili. Oltre agli importi da versare all’avvocato per le spese legali (che possono oscillare dai 600 ai 700 euro circa) devono essere versate altre somme (come il contributo unificato, l’imposta di bollo etc.). Vi ricordiamo inoltre che in caso di gravi disagi economici, tali da non potersi permettere delle spese legali, il cittadino (sia l’inquilino che l’affittuario) può beneficiare del Patrocinio a spese dello Stato. Ovviamente per poter fruire del Patrocinio è necessario rientrare in determinate condizioni reddituali stabilite dalla legge. Sfruttando il Patrocinio a spese dello Stato è possibile fruire dell’assistenza legale di un avvocato a titolo totalmente gratuito.
Sfratto per morosità fac simile lettera di diffida sollecito di pagamento
Gentile ………
OGGETTO: Canone di locazione – Sollecito di pagamento e costituzione in mora
Io sottoscritto …………., in qualità di proprietario dell’appartamento sito in……………, alla via………., n……………, a lei concesso in locazione con contratto stipulato il __/__/__ e registrato a ____________ il __/__/__ al n. __________, sono a sollecitarle il pagamento dei canoni arretrati di seguito elencati: …………… (mese) – € ……,….. …………… (mese) – € ……,….. …………… (mese) – € ……,….. per un totale di € ……,….. Il pagamento potrà essere effettuato tramite bonifico su c/c bancario n° ………….. intestato a ……. IBAN …………….
La avverto che, trascorsi inutilmente 15 giorni dalla ricezione della presente, sarò mio malgrado costretto ad avviare la procedura legale di sfratto per morosità, con aggravio di spese a suo carico. Se nel frattempo avesse già provveduto al pagamento, La preghiamo di ritenere nullo il presente. Certo comunque della sua correttezza e confidando in un disguido, porgo distinti saluti.
(Luogo e Data) Firma
