Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi. Cos’è la nuda proprietà e quando conviene. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi per usufruttuario e nudo proprietario.
Nuda proprietà: cos’è e come funziona
La nuda proprietà non è altro che il valore commerciale di un immobile, decurtato dell’usufrutto. L’usufrutto a sua volta rappresenta il diritto di poter utilizzare un bene, dunque il diritto da parte del beneficiario (usufruttuario) di poter alloggiare in casa per tutta la vita.
Colui che acquista la nuda proprietà (nudo proprietario) è titolare del proprio diritto ma non può esercitare la facoltà di utilizzo fin quando non si estinguono i diritti dell’usufruttuario. Il diritto di usufrutto si estingue nel momento in cui viene a mancare l’usufruttuario (anche se esistono specifici contratti che prevedono l’usufrutto a tempo predeterminato). Quando decade il diritto di usufrutto il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà dell’immobile.
Intera proprietà significato
L’ intera proprietà può essere considerata come la proprietà complessiva di un bene immobile; ovvero nuda proprietà + diritto di usufrutto. Il nudo proprietario rientra in possesso della cosiddetta piena proprietà solo nel momento in cui l’usufruttuario muore o quando i termini del contratto stabiliscono l’estinzione del diritto di usufrutto (in caso di usufrutto a tempo predeterminato).
Nuda proprietà: vantaggi e svantaggi
Andiamo a scoprire quali sono pro e contro della nuda proprietà.
Usufrutto, imposte e tasse: chi deve pagarle?
La legislazione stabilisce che imposte e tasse di un immobile vengano versate dal soggetto beneficiario dell’utilizzo della casa. Per questa ragione rientrano tra le spese del soggetto usufruttuario imposte quali IRPEF e IMU e TASI.
Per un approfondimento: Abolizione IMU e TASI chi deve ancora pagarle.
Tutte le imposte, anche quelle relative alla compravendita della nuda proprietà, sono a carico dell’usufruttuario, cosi come le spese di manutenzione ordinaria.
Se l’usufruttuario non paga l’IMU
La persona che gode dei diritti di usufrutto risulta responsabile di tutte le imposte relative all’immobile. Ma cosa succede se l’usufruttuario non paga l’IMU o altre tasse? In questo caso è bene sottolineare che le somme dovute non ricadono assolutamente sul nudo proprietario. I debiti nei confronti della Pubblica Amministrazione, (così come le varie utenze allacciate alla casa) restano a carico dell’usufruttuario, proprio come se fosse un inquilino del nudo proprietario. Saranno le autorità competenti ad occuparsi della questione e a provvedere che i debiti vengano saldati o riscossi in altre modalità.
Nudo proprietario: cosa deve pagare
Come già accennato le spese relative all’atto di compravendita e le varie imposte e tasse riguardanti l’immobile sono a carico dell’usufruttuario. I costi di manutenzione straordinaria invece sono a carico del nudo proprietario. Rientrano tra le spese di manutenzione straordinaria, tutti i lavori effettuati per rinnovare o sostituire parti strutturali degli edifici. Tra i lavori di manutenzione straordinaria ricordiamo:
- Rifacimento dei bagni che preveda spostamento di tramezzi e/o allargamento di porte.
- Installazione di ascensori.
- Sostituzione di finestre (con modifiche delle aperture).
- Rinnovo della facciata.
- Qualsiasi altro intervento sulle murature.
- Sostituzione della caldaia.
Nuda proprietà, vantaggi e svantaggi per il nudo proprietario
La persona che decide di acquistare la nuda proprietà di un immobile, può godere di non pochi vantaggi.
Innanzitutto la nuda proprietà può essere molto proficua dal punto di vista economico. È un investimento conveniente per il futuro ed è adatto a chi non necessita immediatamente di una casa.
Uno degli svantaggi è proprio questo, il fatto di non poter godere da subito della piena proprietà e del diritto di abitazione. In più il nudo proprietario non deve versare alcuna somma:
- Per l’atto di compravendita.
- Per le spese di manutenzione ordinaria.
- Per le imposte e le tasse legate all’immobile.
Un ulteriore vantaggio per il nudo proprietario è che attraverso questo tipo di acquisto, nel momento in cui l’usufruttuario viene a mancare, l’immobile non può essere impugnato da eventuali futuri eredi.
La nuda proprietà può essere considerata come una sorta di atto di donazione in vita.
Nuda proprietà, vantaggi e svantaggi per l’usufruttuario
Coloro che vendono la propria casa e che acquistano il diritto di usufrutto pur dovendo sostenere le spese relative all’acquisto e alla manutenzione ordinaria dell’immobile, possono godere di una bella somma di denaro immediatamente, senza doversi trasferire in un’altra abitazione! Tra gli svantaggi ricordiamo anche l’obbligo di versare le imposte relative alla casa (IRPEF, IMU, utenze etc.).
Ecco alcuni esempi di lavori di manutenzione ordinaria, dunque a carico dell’usufruttuario:
- Sostituzione di porte, pavimenti infissi e sanitari.
- Sostituzione e/o riparazione di porte finestre, portoni etc.
- Riparazione del tetto senza modificare sagoma o pendenza.
- Riparazione di grate ringhiere o recinzioni.
- Manutenzione degli spazi verdi.
- Sostituzione integrale o parziale di pavimenti interni o esterni.
Vendita immobile gravato da usufrutto
L’usufruttuario non può vendere l’immobile poiché di fatto non gli appartiene. Egli ha solo il diritto di usufrutto ma non la nuda proprietà, quindi può godere dell’uso della casa ma non ha alcun diritto di venderla. Il nudo proprietario dal canto suo può vendere l’immobile purché non vengano pregiudicati i diritti dell’usufruttuario.
Usufrutto vendita immobile consenso
(Quando l’immobile può essere venduto dall’usufruttuario )
Tuttavia, se il contratto di compravendita della nuda proprietà lo consente, chi gode del diritto di usufrutto può, affittare l’immobile o vendere il proprio diritto. Se le clausole del contratto non lo prevedono, l’usufruttuario può accordarsi direttamente con il nudo proprietario e, solo dopo il suo consenso, procedere con la vendita de diritto di usufrutto a terzi.
Calcolo valore piena proprietà immobile
Per calcolare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto è opportuno considerare una serie di elementi, in primis il valore della piena proprietà dell’immobile. Questi va ovviamente contestualizzato, ovvero può assumere diverse entità in base ad alcuni fattori, fondamentali per il calcolo della nuda proprietà.
Ecco gli elementi che condizionano il valore dell’immobile (e della spesa da sostenere) quando si parla di nuda proprietà e di usufrutto.
- Valore piena proprietà dell’ immobile
Per quanto riguarda il valore della piena proprietà dell’immobile, è necessario richiedere la consulenza di professionisti del settore immobiliare, in modo da procurarsi una valutazione corretta e veritiera del prezzo di vendita.
- Età del soggetto venditore
Il valore della nuda proprietà di un immobile varia tantissimo a seconda all’età del venditore, o meglio: in base alle aspettative di vita del futuro usufruttuario, la nuda proprietà può assumere più o meno valore. Il contratto che disciplina la nuda proprietà ha una durata direttamente proporzionale rispetto alle aspettative di vita dell’usufruttuario (prima decadono i diritti dell’usufruttuario, prima il nudo proprietario otterrà la piena proprietà dell’immobile) è dunque normale che questo dato influenzi tantissimo il prezzo dell’abitazione.
- Spese notarili
Quando viene acquistata una nuda proprietà la trattativa è considerata un vero e proprio atto di vendita, ragion per cui è obbligatorio rivolgersi ad un notaio (e dunque pagare le spese che ne conseguono).
- Spese d’agenzia
Cosi come per qualsiasi pratica immobiliare, se ci si rivolge ad un’agenzia, il cliente dovrà una provvigione agli intermediari (l’entità della provvigione varia in base all’agenzia).
