Tipi di condominio: condominio minimo, condominio parziale e super. Caratteristiche dei diversi tipi di condominio e come funzionano.
Anche se il Codice Civile contempla un solo tipo di condominio, nel tempo, si sono consolidati altre forme come il condominio minimo, quello parziale e il supercondominio. Queste tipologie di condominio, seppur atipiche, con il tempo hanno accumulato una solida base di giurisprudenza tanto da essere equiparate al classico condominio.
Vari tipi di condominio riconosciuti dalla legge
I vari tipi di condominio che si discostano da quello classico possono contare su una base legislativa. Per esempio, l’articolo 1139 del Codice Civile fa riferimento a un condominio con solo due proprietari e, per risolvere eventuali attriti fa riferimento al condominio minimo rinviando alle norme sulla comunione.
L’articolo 1123 che regola la ripartizione delle spese in condominio, invece, fa riferimento al condominio parziale prevedendo che: “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una sola parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
L’articolo 1117-bis, introdotto con la riforma del condominio (legge 220/2012) fa riferimento al supercondominio e prevede che si vada ad applicare “in tutti i casi in cui più unità immobiliari, più edifici o condominii di unità immobiliari di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117″. L’esempio di applicazione di un supercondominio si può avere in un parco dove parcheggi, spazi verdi, rimessaggi e altre aree esterne siano in comunione tra più edifici / condomini.
Quando si forma il condominio
Il condominio si costituisce spontaneamente, senza la necessità di sottoscrivere un contratto, quando all’interno di un edificio coesistano due proprietari differenti. Da ciò si evince che, alla domanda “in caso di soli due proprietari è condominio?” la risposta è un netto sì e la forma di condominio applicata è il condominio minimo.
Condominio classico
In qualsiasi edificio in cui vi siano parti in comunione tra almeno due proprietari (lastrico, scale, ingresso…) si può parlare di condominio. Il responsabile delle parti comuni è l’amministratore che ha il compito di riscuotere le somme delle spese atte a mantenere in ottimo stato le parti in condivisione. E’ così che funziona il condominio classico dove ogni condomino partecipa alle spese secondo una ripartizione millesimale che fa riferimento alla proprietà in suo possesso.
Condominio minimo: quando si applica
Come premesso, anche se ci sono solo due proprietari si può già parlare di condominio. Il problema, però, nasce perché non è più possibile avere un’assemblea con voti di maggioranza. Pendere decisioni in un condominio costituito solo da due proprietari, se questi hanno punti di vista diversi, diventa molto difficile.
E’ in questo caso che si può sfruttare il cosiddetto condominio minimo.
Condominio parziale: quando si applica
Altro caso ricorrente è la presenza di un edificio con due scale, due ascensori o delle parti che servono soltanto alcuni residenti del condominio e quindi non possono essere riconosciute come parti in condivisione con tutti i condomini. Queste parti, essendo di utilità di un solo gruppo di residenti, aprono le porte a gestione differente così come è previsto nel modello del condominio parziale.
Supercondominio: quando si applica
Il supercondominio si può costituire quando due o più edifici -seppur autonomi- hanno in condivisione parti comuni come una piscina, un parcheggio, un impianto sportivo, aiuole, bike sharing… Il supercondominio è riconosciuto dalla legge e, secondo la Cassazione, con sentenza del 14 novembre 2012 n. 19939, il supercondominio porta questa definizione: “è una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose come impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con fabbricati”. In genere, il supercondominio si occupa di gestire quelle parti come il viale d’accesso, l’impianto di illuminazione, il cancello o la videosorveglianza del parco, il servizio di portinato all’ingresso, campi sportivi in condivisione del parco… L’articolo 67 delle Disposizione di attuazione del Codice civile prevede che in caso di un supercondomonio è necessario un amministratore extra se i partecipati sono più di sessanta, si parla in questo caso di superamministratore di condominio.
Condominio verticale e condominio orizzontale
Anche se meno nota, esiste un ulteriore tipologia di condominio definita “condominio orizzontale”. Tale tipo si configura in diversi casi come, per esempio, in un parco con una serie di villette unifamiliari a schiera che, pur essendo idipendenti una dall’altra, condividono alcune parti comuni.
Il condominio verticale è inteso in quei fabbricati che si estendono su più livelli. Il condomini orizzontale, invece, è costituito nel caso in cui le costruzioni siano adiacenti ma dotate di strutture o impianti in comunione.
