Quando si può scegliere il condominio parziale e quando diventa obbligatorio il supercondominio. Amministratore extra e cose da sapere.
Tra i tipi di condominio, la forma più complessa è sicuramente il supercondominio. Questa forma non va confusa con il condominio parziale. Prima di capire quando è obbligatorio il supercondominio con un amministratore extra, cercheremo di spiegarti le differenze tra condominio parziale e supercondominio.
Condominio parziale o supercondominio?
Il condominio parziale nasce quando alcune parti comuni servono solo a un gruppo di persone ma parliamo nell’ambito di un unico edificio. Quindi, se un edificio ha due scale, due ascensori o servizi usati solo da un gruppo limitato di residenti, la forma da scegliere è quella del condominio parziale che prevede delle assemblee ad hoc oltre a quelle generale che riguardano tutti.
Supercondominio: cos’è
Il supercondominio, invece, è costituito quando ci sono più edifici autonomi a utilizzare spazi comuni. Il classico caso è dato da un parco in cui sono presenti più condomini che hanno il viale d’ingresso in comune, oppure che dispongono di un sistema di videosorveglianza dell’intera zona o condividono parcheggi, aiuole e un campo sportivo. E’ chiaro che si tratta di due forme di condominio molto diverse tra loro.
Supercondominio: normativa e definizione
Anche se non vi sono delle normative specifiche sul supercondominio, diversi articoli del Codice Civile fanno riferimento a questo modello di gestione del condominio. Volendo citare la giurisprudenza, possiamo rifarci a una sentenza del 14 novembre 2012 n. 19939, della Cassazione. La Cassazione ha rilasciato, per il supercondominio, questa particolare definizione:
“è una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose come impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con fabbricati”.
Con la stessa sentenza, la Corte di Cassazione è chiarito che per la costituzione di un supercondominio non è necessario l’intervento del costruttore, del capo cantiere e soprattutto non è necessaria la manifestazione di volontà dei proprietari delle unità immobiliari. Per costituire il supercondominio basta che singoli edifici abbiano in comune alcuni impianti, servizi o strutture così come specificato nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del codice civile.
In caso di un supercondominio sono previste due assemblee:
- le classiche assemblee di condominio che interessano un unico edificio
- le assemblee di supercondominio con tematiche che interessano le parti comuni tra i vari edifici
Sempre la Corte di Cassazione, questa volta con la Sentenza 15476/01, ha precisato che le delibere votate nell’assemblea del supercondominio “hanno efficacia immediata e diretta sui singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza l’obbligo delle delibere di ciascuna assemblea condominiale”. In altre parole, le decisioni prese in ambito di un’assemblea di supercondominio sono immediate e applicabili a tutti i condomini del complesso (o parco) senza che vi siano ulteriori assemblee interne ai singoli edifici.
Supercondominio: ripartizione delle spese
La forma del supercondominio va ad affiancare quella del condominio classico ma con una sostanziale differenza: è necessario redigere due tabelle millesimali, una per ripartire le spese delle parti comuni nel singolo condominio e l’altra per ripartire i costi delle parti condivise tra più edifici.
Supercondominio obbligatorio
Il supercondominio è necessario per la gestione delle spese di mantenimento delle parti comuni quando più edifici fanno parte di un unico complesso che dispone di servizi e strutture in condivisione. Stando alla legge è obbligatorio scegliere un amministratore extra che possa curare le questioni relative alle parti comuni tra i vari edifici.
L’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, prevede che il supercondominio con amministratore ad hoc è obbligatorio nei supercondomini con più di 60 partecipanti e ciascun condomino vada a indicare, con un numero di voti pari alla maggioranza dei partecipanti e i due terzi del valore dell’edificio, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più edifici (quindi in ambito dell’assemblea del supercondominio) per la nomina del superamministratore.
Come si vota alle assemblee del supercondominio? Come funziona il supercondominio?
Possono votare i rappresentanti dei singoli condomini che partecipano all’assemblea del supercondominio solo se l’intervento (alle parti comuni tra più edifici) è di manutenzione ordinaria.
Possono votare i rappresentanti dei singoli condomini per la nomina del superamministratore. Gli intervenuti in assemblea devono rappresentare almeno la metà dei millesimi contenuti nella tabella supercondominiale (quindi relativa alle parti comuni tra più edifici).
- Gli amministratori dei singoli condomini scelgono il superamministratore quando i partecipanti al condominio sono più di sessanta. Gli amministratori dei singoli condomini votano al momento dell’assemblea del supercondominio dopo aver consultato i condomini dell’unità immobiliare di riferimento.
- Gli amministratori dei singoli condomini, se i partecipanti del supercondominio sono più di sessanta, votano in caso di manutenzione ordinaria.
Se i condomini sono meno di sessanta o se si tratta di scelte riguardanti la manutenzione straordinaria del supercondominio, le regole di voto cambiano.
Se i condomini sono meno di sessanta oppure se le opere in discussione al momento dell’assemblea supercondominiale sono di “manutenzione straordinaria”, possono partecipare e votare anche i singoli proprietari degli immobili che abitano negli edifici del supercondominio. Anche se un condomino non dovesse partecipare all’assemblea, entro 30 giorni dalla delibera può sempre impugnare la decisione presa nella riunione.
Può essere utile: condominio minimo
