Mediazione obbligatoria in condominio: quando è prevista e quali sono i meccanismi di mediazione. Chi deve pagare il mediatore, cosa dice la legge e come funziona la mediazione condominiale.
Per sfoltire il lavoro dei tribunali è prevista, per legge, la mediazione obbligatoria per alcune controversie. L’accordo raggiunto con la mediazione obbligatoria ha valore di sentenza.
Mediazione obbligatoria, cosa di ce la legge
E’ prevista con l’art. 5, comma 1 del DL 4 marzo 2010 n.28. E’ entrata in vigore nel marzo 2012 ma dopo che la Corte Costituzionale l’ha dichiarata inapplicabile, è stato introdotto un nuovo art.5 comma 1-bis con DL 21 giugno 2013 n. 69 (il cosiddetto decreto del fare). In particolare, per il condominio, la legge afferma:
“chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio (…) è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esprimere il procedimento di mediazione (…) il procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. (…) L’improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata dall’ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.”
Mediazione obbligatoria in condominio
Oltre alla mediazione, per risolvere i problemi tipici tra condomini, esiste la negoziazione assistita e l’arbitrato forense. Sono esclusi dall’obbligo alcuni procedimenti quali:
- Procedimenti di ingiunzione
- Procedimenti di convalida di licenza o sfratto
- Procedimenti possessori
- Procedimenti di opposizione
- Provvedimenti di incidentali di cognizione relativa all’esecuzione forzata
- Procedimenti in camera di consiglio
Sono esclusi dalla mediazione obbligatoria anche tutti i provvedimenti urgenti e cautelari all’azione civile esercitata nel processo penale. Tra le cause più comuni sottoposte all’attenzione del mediatore vi sono le controversie condominiali riguardo le sopraelevazioni, lo stesso regolamento di condominio, il mandato dell’amministratore, la ripartizione delle spese e la revisione della tabella millesimali.
Negoziazione assistita o mediazione?
La mediazione obbligatoria non può essere usata in caso di risarcimento danni. In questo contesto è necessaria la negoziazione assistita.
Mediazione obbligatoria, come funziona
Il condomino che vuole agire in giudizio dovrà presentare un’istanza a un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nel quale si trova il condominio.
La mediazione si dovrà svolgere presso enti pubblici o privati, a patto che siano iscritti al Registro degli organismi di mediazione del Ministro della Giustizia. Dalla presentazione dell’istanza (richiesta di mediazione) alla risposta, trascorreranno un massimo di trenta giorni: entro trenta giorni, infatti, il condomino sarà contattato dal mediatore che fisserà un primo incontro.
Il primo incontro tra le parti è gratuito, entrambe le parti potranno presentare le loro ragioni. E’ obbligatorio che ci siano entrambe le parti che dovranno esprimersi sulla volontà di trovare un accordo. Qualora una delle due parti non dovesse presentarsi all’appuntamento, il procedimento di mediazione si riterrà concluso e la causa da una semplice mediazione si trasformerà in una disputa in tribunale.
Se, al contrario, la mediazione va avanti, si possono prospettare due scenari. Nell’ideale, le due parti riescono a raggiungere un’intesa al primo appuntamento. In questo caso il mediatore dovrà redigere un verbale che prova l’intesa raggiunta. Una volta sottoscritto il verbale il titolo diventa esecutivo e ha valore di sentenza.
Se le parti hanno bisogno di più tempo, il mediatore concederà 7 giorni e chiederà alle parti di tornare con una proposta ragionevole e in forma scritta. In caso di più incontri di mediazione, questi dovranno essere pagati (solo il primo incontro di mediazione è gratuito). Per raggiungere un compromesso, è possibile fare anche incontri separati con il mediatore. In ogni caso, il processo di mediazione non può andare avanti più di tre mesi!
Mediazione assistita, chi deve pagare?
Quando la disputa è tra due condomini, si possono prendere accordi durante la stessa mediazione così da ripartire la spesa tra le due parti o tra tutte le parti interessate. Quando invece è il condominio parte in causa del procedimento di mediazione, a meno che il regolamento contrattuale non disponga diversamente, le spese legali della procedura si ripartiscono tra i condomini proprietari in base ai millesimali di proprietà.
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