Vivere in una corte o all’interno di una palazzina può essere un’ottima occasione per socializzare e per trascorrere bei momenti in compagnia. Ma in taluni casi, quando si convive con più persone o con più nuclei familiari, possono sorgere problemi e incomprensioni di varia natura, che riguardano in special modo la condivisione degli spazi comuni. Fortunatamente, tuttavia, per il quieto vivere di tutti, esistono una serie di diritti e di doveri che coinvolgono chiunque abiti in questo tipo di contesti. Nei prossimi paragrafi ci focalizzeremo sui principali diritti e doveri che interessano un cortile comune.
Come si usa un cortile comune: i diritti
Secondo quanto evidenziato nel Codice Civile, il cortile di uno stabile rappresenta una proprietà comune. Ciò implica che tutti gli abitanti dell’edificio debbano poterne usufruire in maniera uguale, in base alla destinazione d’uso che viene prescelta a livello condominiale.
Il condominio può infatti utilizzare un cortile comune per diverse finalità che vengono definite tramite apposito regolamento. Tale assetto normativo può ad esempio stabilire che nel cortile vengano installate delle rastrelliere per il parcheggio delle bici o sia prevista la realizzazione di aree giochi per i bambini, da utilizzare in determinate ore della giornata così da non disturbare il riposo dei vari abitanti dello stabile.
Un cortile comune può inoltre fare da contesto a situazioni quali:
- Il transito o il parcheggio di autoveicoli;
- Il deposito di merci;
- La creazione di zone destinate al riposo che prevedano anche la presenza di panchine e di piante;
- L’utilizzo per ospitare un campo da tennis o una piscina.
Sono invece vietati quegli usi che risultino in contrasto con la naturale conformazione del cortile o che limitino le pari opportunità di usufruire del bene comune da parte di tutti gli abitanti dell’edificio.
È opportuno ricordare che in assemblea i condomini hanno la facoltà di decidere di modificare la destinazione d’uso del cortile comune, proprio come accade per qualsiasi altro bene condiviso presente nell’immobile. Per attuare questo tipo di deliberazione è però necessaria una maggioranza che rappresenti almeno i quattro quinti del valore complessivo dello stabile.
Cortile comune: doveri
Il primo dovere nell’utilizzo di un cortile comune da parte dei distinti abitanti di uno stabile è perciò quello di rispettare le norme contenute nel regolamento condominiale relative a questo spazio condiviso. I singoli condomini sono di conseguenza tenuti a non pregiudicare in alcun modo rilevante l’uso che tutti gli altri abitanti possono fare del cortile. Non è ad esempio possibile che una singola persona sostituisca la chiave di accesso al cortile comune, impedendo così agli altri abitanti dell’edificio di accedervi o di usufruire delle sue funzionalità prestabilite.
Cortile comune: suddivisione delle spese
A chi spettano invece le spese di manutenzione e di pulizia riguardanti il cortile comune? E in quali proporzioni sono attribuite? Questa tipologia di spese è a carico dei vari condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
La questione diviene più complessa quando il cortile comune funge da copertura ai garage o ai box interrati di proprietà di terzi o solo di alcuni abitanti dell’immobile. Sui criteri di ripartizione delle spese che riguardano questo tipo di contesto, la giurisprudenza si è espressa più volte. L’orientamento più recente afferma tuttavia che in un quadro simile occorre applicare il criterio di cui all’art. 1125 del Codice Civile, in base al quale si stabilisce che “le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Applicato per analogia al cortile comune che funge da copertura, questo criterio rende così a carico dei proprietari del cortile metà delle spese di manutenzione e rifacimento e a carico dei proprietari dei posti auto sotterranei la seconda metà.
