Si parla di condominio minimo quando i proprietari presenti nell’edificio sono solo due. Il condominio con soli due condomini proprietari prevede normative ad hoc per sbloccare situazioni scomode.
Nel condominio classico, per prendere decisioni si usa l’assemblea con il voto di maggioranza. Ciò non può accadere quando nel condominio ci sono solo due proprietari. E’ in questo contesto che si può parlare di condominio minimo. Tra i tipi di condominio, quello minimo è sicuramente il più essenziale.
Condominio minimo
La legge di riferimento è l’articolo 1136 del Codice Civile. Tale normativa non fa un riferimento esplicito al condominio minimo ma indica quali maggioranze sono richieste affinché nell’assemblea di condominio si possano prendere delle decisioni. Quando i condomini sono solo due e se questi non la pensano allo stesso modo, la gestione delle parti comuni diventa impossibile.
Per sbloccare eventuali attriti è intervenuta la Corte di Cassazione che ha equiparato il condominio minimo al condominio classico consentendo di applicare alcune norme sulla comunione, nella fattispecie quelle previste dall’articolo 1139 del Codice Civile.
Condominio con due proprietari: come si fa se non sono d’accordo?
Per capire “chi vince” in una disputa tra due proprietari di un condominio ci si appella all’articolo 1105 del Codice Civile che afferma:
Ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.”
In caso di controversi e di disaccordi tra i due soli proprietari, si potrà fare appello all’autorità giudiziaria.
La trafila diventa più “snella” quando ci sono in corso controversie che prevedono un risarcimento danni. Per fare qualche esempio, in caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore in cui abita l’altro proprietario o in caso di danni alla struttura arrecati dalla negligenza di uno dei due proprietari.
La trafila, in questi casi, si snellisce perché non è necessario presentarsi dinanzi a un giudice. Da qualche anno è possibile avvalersi di due strumenti molto utili in caso di dispute condominiali, soprattutto quando le parti chiamate in causa sono solo due, vale a dire:
La negoziazione assistita è definita come “un accordo mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà, per risolvere in via amichevole la controversia tramite l’assistenza di avvocati”
La mediazione obbligatoria è comoda nel condominio minimo qualora uno dei due proprietari si rifiutasse a partecipare alle spese di mantenimento delle zone in condivisione.
Ricordiamo, infatti, che anche per il condominio minimo valgono le stesse regole che si applicano nel condominio classico in materia di ripartizione delle spese; se l’altro proprietario non volesse affrontare affatto la questione e diventare sfuggente, per legge valgono le regole del condominio classico, comprese le modalità e le tempistiche per la convocazione dell’assemblea.
Condominio orizzontale e condominio verticale
Il condominio minimo si può applicare sia quando i due condomini abitano su piani diversi di uno stesso edificio, sia se si tratta di un piccolo spazio privato con sole due villette singole che, però, hanno in comunione alcune strutture e impianti essenziali come può essere un viale illuminato (privato), un cancello o una piccola aiuola. In caso delle due ville autonome che hanno alcune parti in condivisione, si parla di condominio orizzontale e vige anche in caso di soli due proprietari.
La base che fonda il principio del condominio, infatti, non è il numero di proprietari o condomini, quanto la condivisione di spazi. La costituzione di un condominio, infatti, fonda le sue basi nella comunione di un bene o di uno spazio usato dai diversi condomini.
Se uno dei proprietari si è sempre rifiutato di pagare le spese di manutenzione ordinaria (rifacimento di un solaio usurato, spese di illuminazione, spese di manutenzione delle parti in condivisione…) è possibile procedere per vie legali. Per approfondire è possibile leggere l’articolo: cosa succede se non pago le spese di condominio. Ciò è valido anche per il condominio minimo così come tutte le leggi della riforma del condominio e la legge 1139 che, per il condominio minimo, rinvia alle normative sulla comunione.
