Asta immobiliare, come funziona. Modalità di vendita e come funziona un’asta giudiziaria di un immobile. Asta senza incanto e meccanismi per fare offerte.
L’acquisto di una casa all’asta può consentire un netto risparmio: le case pignorate vengono messe all’asta a un prezzo ribassato rispetto al valore di mercato. Tutti i vantaggi, gli svantaggi e i rischi legati all’acquisto di una casa all’asta sono stati elencati nell’articolo intitolato “comprare casa all’asta“. Nella presente pagina ci soffermeremo su quelle che sono le modalità delle offerte e vi spiegheremo come funziona un’asta con o senza incanto.
Asta immobiliare, che cos’è e dove si svolge
Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile.
In pratica, il soggetto che non ha pagato i suoi debiti, subisce l’espropriazione dell’immobile che finisce all’asta.
Dove si svolge l’asta immobiliare
L’asta della casa pignorata può avvenire sia in tribunale, sia nello studio di un professionista delegato dal giudice dell’esecuzione.
Chi è interessato a comprare case all’asta può consultare il documento dell’immobile presso la cancelleria del tribunale, nello studio del professionista incaricato o su internet, qualora l’asta sia pubblicizzata sui vari siti o forum dedicati. Oltre al documento dell’immobile che fornisce informazioni sulle caratteristiche edilizie della casa, vi è un ulteriore documento ufficiale da considerare, l’avviso d’asta.
Avviso d’asta
Il documento di riferimento principale si chiama avviso d’asta e contiene informazioni quali:
- indirizzo dell’immobile
- data, ora e luogo in cui si terrà l’asta
- prezzo base della casa
- rilancio minimo delle offerte
- termine di presentazione delle offerte
- modalità di vendita
L’avviso d’asta dovrà essere affisso per almeno 3 giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo e pubblicato sui siti specializzati e autorizzati.
Asta immobiliare, come funziona
E’ il giudice a dettare le regole e ogni asta immobiliare può avere dettagli a sé come il termine del pagamento e il rilancio minimo.
Prima dell’asta viene fissato il prezzo base di vendita dell’immobile. Questo prezzo è stabilito da un perito nominato dal giudice che, dopo il sopralluogo, redige una perizia contenente identificazione catastale, planimetria, stato di conservazione, segnalazione di abusi edilizi, servitù o debiti nei confronti del condominio.
Nel documento della casa oggetto dell’asta viene inoltre specificato se l’alloggio è libero o se è occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione. Questo documento è pubblico e può essere consultato dagli interessati all’acquisto di case all’asta.
Nel frattempo, l’immobile pignorato è affidato al custode giudiziario che gestisce l’immobile fin quando non sarà venduto all’asta. Chi vuole comprare una casa all’asta, per avere tutte le informazioni sull’immobile oggetto dell’asta, dovrà rivolgersi al custode giudiziario.
Asta senza incanto, come funziona
Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano le loro offerte in una busta chiusa, più il 10% di cauzione, senza segni di riconoscimento. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in precedenza.
In presenza di più offerte, l’asta non viene aggiudicata da chi ha fatto l’offerta più alta ma si fisserà una gara tra tutti i partecipanti. In questa seconda gara, l’importo base sarà rappresentato dall’offerta più alta.
Se l’asta senza incanto dovesse fallire (in gergo si dice “va deserta”, cioè priva di offerte) il giudice dovrà disporre una nuova asta con incanto.
Asta con incanto
L’asta con incanto è una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio con un offerta più alta.
Come fare un’offerta per comprare una casa all’asta
Nell’asta senza incanto se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (solo se il creditore è d’accordo) si procede direttamente all’aggiudicazione dell’immobile.
Al contrario, in presenza di più offerte, il giudice indice la gara a incanto con un rilancio minimo segnalato nell’avviso. Le offerte, dunque, dovranno rispettare il rilancio minimo stabilito dal giudice.
Nell’eventualità in cui il partecipante non si presenti all’incanto, un decimo della cauzione è trattenuta come sanzione.
C’è un’altra differenza tra asta senza incanto e asta con incanto. Se nella vendita in busta chiusa (asta senza incanto), l’aggiudicazione è sempre definitiva, nell’asta a incanto è provvisoria.
Nell’asta con incanto una casa può essere definita “aggiudicata all’asta” solo se dopo 10 giorni dall’offerta più alta, non vi sono ulteriori offerte rialzate di 1/5 rispetto all’offerta vincente. In pratica, se hai fatto un’offerta e ti sei aggiudicato una casa all’asta, gli altri acquirenti hanno tempo 10 giorni per poter avanzare un ulteriore offerta che dovrà superare, di 1/5, il valore da te proposto. Se, trascorsi 10 giorni nessuno ha fatto un’offerta superiore alla tua, ti sei definitivamente aggiudicato la casa all’asta.
Se stai pensando di comprare casa, potrebbe interessarti il nostro approfondimento dedicato alle alternative al mutuo.
