Affitto in nero: sanzioni e rischi. Cosa si rischia se non si registra un contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate. Info su cosa fare per mettersi in regola.
Affitti in nero sanzioni e rischi per inquilino
Affitto in nero cosa rischia l’inquilino. Affittare in nero un immobile è un rischio sia per l’inquilino che per il proprietario. Un contratto di locazione non registrato risulta nullo solo per l’inquilino (e non per il locatore). Proprio per questo motivo il proprietario di casa, in qualsiasi momento e senza nessuno preavviso, potrà cacciare di casa l’inquilino. Legalmente infatti non esiste alcun contratto di locazione che permetterebbe al soggetto locatario (l’inquilino) di restare in casa. Tuttavia, a causa della mancata registrazione all’Agenzia delle Entrate, il locatore non potrà sfruttare il metodo più veloce per ottenere lo sfratto.
Affitti in nero sanzioni per il locatore
Affitti in nero cosa rischia il locatore. Nel momento in cui non si registra all’Agenzia delle Entrate un contratto di locazione, le sanzioni da pagare possono essere davvero molto salate. In caso di brevi ritardi l’entità della penale si riduce (per esempio per i contratti registrati dopo 91 giorni la sanzione è pari al 15% dell’imposta di registro). Più aumentano i giorni di ritardo, più salgono gli importi della sanzione.
Una mancata registrazione, ma anche una registrazione avvenuta in ritardo, prevede infatti una penale che può giungere fino ad importi pari al 240% calcolati sull’imposta di registro dovuta.
Affitto in nero: importi versati e canone dichiarato
Non sono rari i casi nei quali il proprietario registra il contratto di locazione (quindi non parliamo propriamente di affitto in nero) indicando però un provento da affitto inferiore a quello percepito. In pratica il locatore percepisce canoni di affitto il cui importo risulta superiore rispetto a quello effettivamente versato dall’inquilino. In questo ottiene un risparmio sulla dichiarazione dei redditi, commettendo però un illecito. In questo infatti caso la sanzione da pagare può raggiungere importi fino al 480% rispetto alle imposte dovute.
L’inquilino dal canto suo non è tenuto a pagare le somme in esubero rispetto a quanto dichiarato nel contratto di locazione. In questo caso non rischia alcuno sfratto per morosità poiché, legalmente, lo stato dei pagamenti risulta regolare .
Nel caso in cui il soggetto locatario dovesse aver versato dei canoni d’affitto con importi superiori a quelli dichiarati questi potrà, entro 6 mesi, rivolgersi ad un tribunale per farsi restituire le somme versate (anche se il contratto non era stato registrato).
Come denunciare un affitto in nero
Con il decreto legge numero 23 del 2011 gli inquilini che non risultano titolari di un regolare contratto di locazione possono denunciare sia l’affitto in nero che, in caso di contratti regolarmente registrati, l’eventuale il pagamento di un canone di affitto più alto rispetto a quello indicato nel contratto.
L’inquilino che intende denunciare un affitto in nero deve innanzitutto possedere una documentazione che attesti l’effettiva presenza di un accordo di locazione dell’immobile. Ovvero:
- Documento che attesti il proprio domicilio (come per esempio le bollette Enel).
- Fotocopia di un documento che dimostri l’effettivo pagamento del canone d’affitto (assegni, bonifici bancari etc.).
Una volta reperiti questi documenti è possibile procedere con la denuncia alle Autorità competenti.
Denunciare contratto di affitto in nero: vantaggi
I vantaggi dell’inquilino che decide di denunciare alle Autorità competenti (come le Forze della Guardia di Finanza) sono:
- Ottenere un contratto di locazione a condizioni più vantaggiose (o comunque conformi a quelle previste per i contratti quadriennali, ai sensi dell’ex art. 2 comma 1 legge 431/1998).
- Restituzione delle somme versate in esubero rispetto al canone di affitto dichiarato.
Affitto in nero: cosa fare per mettersi in regola
Per mettersi in regola è necessario registrare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.
Quando registrare un contratto di locazione? Per legge la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data durante la quale è stato stipulato il contratto. Come vi abbiamo già accennato, più passa il tempo più aumentano gli importi delle sanzioni. Il proprietario può procedere recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia o anche sfruttando la registrazione online. L’inquilino, per mettersi in regola dovrà denunciare l’affitto in nero alle Autorità.
Cedolare secca affitti in nero
Con la sentenza n.50/2014 è stata dichiarata incostituzionale la legge sulla cedolare secca che introduceva la possibilità, per gli inquilini senza regolare contratto di affitto, di ottenere una riduzione dell’80% del canone dovuto denunciando il proprietario di casa. Grazie alla norma gli inquilini potevano registrare di propria iniziativa il contratto di locazione. Questa legge non è più valida, tuttavia il regime con cedolare secca sugli affitti esiste ancora e permette comunque una riduzione nelle imposte da pagare per la registrazione di un contratto di locazione. Anche la cedolare secca va registrata entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto.
Contratti di affitto in nero
Con l’approvazione di un emendamento della Legge di Stabilità 2016 è stato modificato l’articolo 13 della legge 431/98. La normativa che disciplinava i contratti di affitto in nero è stata per due volte dichiarata incostituzionale. Le nuove disposizioni prevedono una sorta di condono per i contratti di locazione in nero con canone pari al triplo della rendita catastale. Tale “condono”, dopo la denuncia da parte del conduttore, deve essere versato dal proprietario dell’immobile.
Il proprietario deve inoltre comunicare all’amministratore di condominio la registrazione del contratto, entro 60 giorni e risulta nulla ogni pattuizione non prevista dal contratto di affitto. Secondo gli esperti anche questa nuova normativa potrebbe essere soggetta ad ulteriori modifiche.
