Come cancellare un’ipoteca: info sulla cancellazione semplificata e sulle ipoteche giudiziali. Novità dell’Agenzia delle Entrate. Prima di spiegarvi come ottenere la cancellazione di un’ipoteca apriamo una piccola parentesi su cos’è un’ipoteca e cosa comporta.
Cos’è un’ipoteca?
Un’ ipoteca è una forma di garanzia (o meglio un diritto reale di garanzia) che il debitore concede su un bene a garanzia di un credito. In pratica, il soggetto che ha concesso il prestito (creditore) grazie all’ ipoteca ha diritto di espropriare il bene ipotecato se il debito non viene saldato. Sia i beni mobili che i beni immobili possono essere ipotecati ma per istituire un’ipoteca è necessario seguire un determinato iter formale attraverso la cosiddetta iscrizione nei pubblici registri. Esistono vari tipi di ipoteche.
Le ipoteche volontarie: ovvero quando viene costruita un’ipoteca come garanzia del pagamento di un proprio debito.
Le ipoteche giudiziali: istituite a garanzia di un credito che non è stato pagato.
Vi ricordiamo che l’iscrizione di un’ipoteca su beni immobili rende quest’informazione disponibile anche a soggetti terzi e talvolta, anche quando il debito è stato saldato, è necessario procedere per ottenere la cancellazione dell’ipoteca. Scopriamo nel dettaglio come ottenere la cancellazione di un’ipoteca.
Cancellazione di un’ipoteca: normativa
In base all’ articolo 2878 del Codice Civile sono diversi i casi nei quali è possibile ottenere la cancellazione di un’ipoteca. In base alla normativa infatti è possibile cancellare un’ ipoteca nel momento in cui:
- Viene estinto il debito al quale è correlata l’ipoteca.
- Il soggetto creditore effettua un’esplicita dichiarazione nella quale dichiara di rinunciare al credito garantito dall’ipoteca.
- Il creditore rinuncia all’ ipoteca(sempre tramite una dichiarazione formale).
- È trascorso il termine al quale l’ipoteca è stata limitata (se presente nelle clausole del contratto stipulato tra creditore e debitore).
- Trascorrono 20 anni dal momento in cui è stata sottoscritta l’ipoteca (e non è stato richiesto alcun rinnovo).
- Si verificano eventuali condizioni che prevedono l’annullamento dell’ipoteca.
- Viene ordinata la cancellazione dell’ipoteca tramite un provvedimento di esproprio del tribunale.
- Viene a mancare il bene ipotecato. Per ottenere la cancellazione di un ipoteca esistono procedure differenti che variano a seconda del tipo di ipoteca, vediamole nel dettaglio.
Cancellazione ipoteca volontaria
Come cancellare un’ipoteche volontaria
Le cosiddette ipoteche volontarie possono essere cancellate in due modalità: – Tramite il sistema automatico, solo per le ipoteche che si riferiscono a un mutuo, (decreto Bersani). – Tramite atto notarile (soluzione alquanto sconsigliata poiché molto dispendiosa economicamente).
Cancellazione ipoteca decreto Bersani
Fu la legge n. 40 del 2 aprile 2007 (anche detta Legge Bersani) ad introdurre il sistema automatico per la cancellazione di un ipoteca. Tramite questo sistema infatti, per cancellare un’ ipoteca, basta che l’istituto bancario comunichi agli uffici competenti, l’avvenuta estinzione del mutuo. La notifica deve avvenire entro 30 giorni calcolati a partire dalla data durante la quale il mutuo è stato estinto.
Mutui estinti prima del 2007
La legge Bersani si applica per tutti i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007. Per i finanziamenti estinti prima di questa data, sarà il debitore a dover inoltrare una richiesta formale scritta nella quale comunicare alla banca la richiesta di cancellazione dell’ipoteca.
Cancellazione ipoteca: sanzioni banche
È bene ricordare che non sono previste sanzioni per le banche che non procedono con la comunicazione agli uffici competenti dell’ Agenzia del territorio. Proprio per questo motivo il debitore potrebbe essere costretto ad inoltrare un’ esplicita richiesta alla banca, in forma scritta (tramite raccomandata). In questo modo la banca sarà sollecitata a mobilitarsi per la cancellazione dell’ipoteca.
Costo cancellazione ipoteca decreto Bersani
Sfruttando il sistema automatico per ottenere la cancellazione di un’ ipoteca non vi sono costi bancari o erariali. La consulenza del notaio infatti non è necessaria, è una disposizione specifica della legge, secondo la quale quest’operazione va eseguita “senza alcun onere per il debitore” (comma 8 legge 40/07).
Cancellazione ipoteca giudiziale
Come ottenere la cancellazione di un’ipoteca giudiziale
L’iscrizione di un’ ipoteca giudiziale è legata alla tutela del debito verso un creditore insoddisfatto, che ha ottenuto appunto un provvedimento giudiziale.Queste ipoteche vengono registrate tramite una disposizione attuata dal giudice. Il giudice in pratica impone, come garanzia per il pagamento di un debito, l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale su un immobile. Per questa ragione anche la cancellazione di un’ipoteca giudiziale può essere effettuata solo tramite l’intervento del magistrato che dovrà autorizzare il procedimento.
Per cancellare un’ ipoteca giudiziale è obbligatorio avere a disposizione una serie di documenti.
- Atto notarile di consenso del creditore (tramite un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Il creditore deve sottoscrivere una dichiarazione tramite la quale rinuncia all’ipoteca.
- Provvedimento o sentenza del giudice che autorizzi la cancellazione dell’ipoteca (a seguito dell’estinzione del debito, di transazione, di espressa rinuncia del creditore o di perimento del bene ipotecato).
Nota bene: solo una volta procurati questi documenti (in primis l’autorizzazione del giudice) l’ipoteca giudiziale potrà definirsi cancellata.
Come verificare l’avvenuta cancellazione di un’ipoteca
Cancellazione ipoteca mutuo: novità Agenzia delle Entrate
A partire dall’8 luglio 2016, l’ Agenzia delle Entrate ha introdotto una nuova funzione davvero molto utile per i contribuenti: un servizio online che permette di verificare se l’ipoteca registrata sul proprio immobile risulta cancellata. Il contribuente dunque ha libero accesso al registro delle comunicazione nel quale vengono iscritte le ipoteche sui beni immobili. Il servizio di verifica online è assolutamente gratuito per tutti ed è accessibile tramite i portali Entratel e Fiscoonline.
Il servizio è attivo in tutta Italia (fatta eccezione per le provincie autonome di Trento e Bolzano). Il contribuente potrà: verificare se il creditore ha comunicato all’Agenzia delle Entrate l’estinzione del debito. Se la procedura di cancellazione è stata avviata (ed i motivi per i quali eventualmente è stata interrontta). Contestare eventuali richieste del creditore di prolungare l’ipoteca. Sollecitare la cancellazione dell’ipoteca.
