Diritto di prelazione in caso di appartamento in affitto: cosa fare se ci sono più inquilini, come funziona e che vantaggi ha l’inquilino.
Il diritto di prelazione spetta all’inquilino nel caso in cui il padrone di casa volesse vendere l’appartamento alla prima scadenza del contratto d’affitto.
Se il locatore decide di vendere l’appartamento che ha dato in locazione, in caso di regolare contratto d’affitto, dovrà attendere i tempi di scadenza del contratto (per esempio, 4 + 4). Alla prima scadenza del contratto, è l’inquilino che ha il diritto di prelazione sull’acquisto del bene. In altre parole, il padrone di casa dovrà preferire l’inquilino, a parità di condizioni di vendita, rispetto ad altri soggetti interessati all’acquisto.
Il diritto di prelazione è soggetto a diverse condizioni ma in nessun caso, nel contratto d’affitto, può essere specificato che il conduttore rinuncia al diritto di prelazione, ne’ altre clausole che prevedono l’automatica risoluzione del contratto di affitto in caso di vendita dell’immobile oggetto. Se nel contratto d’affitto è inserita una clausola riferita alla rinuncia del diritto di prelazione, sappiate che è nulla! Qualsiasi rinuncia al diritto di prelazione può essere messa per iscritto solo al momento della risoluzione del contratto e della vendita dell’immobile.
Diritto di prelazione all’inquilino, quando spetta
Il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile in affitto spetta all’inquilino quando:
- il proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi;
- il conduttore (inquilino) non è proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre a quello che usa come abitazione principale.
- L’inquilino ha diritto di prelazione anche rispetto ai co eredi nel caso di un immobile caduto in comunione ereditaria.
Il diritto di locazione decade quando:
- L’immobile viene venduto al coniuge del proprietario.
- L’immobile viene venduto ai familiari del proprietario entro il secondo grado di parentela.
- Per i trasferimenti non volontari (espropriazioni).
- Per le donazioni o i trasferimenti a titolo gratuito.
- Se il proprietario intende vendere in blocco l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata, salvo che l’inquilino dimostri che il locatore ha simulato la vendita in blocco solo al fine di eludere il diritto di prelazione.
- Per atti di trasferimento diversi dalla vendita.
- In caso di vendita dell’immobile a terzi, negli anni successivi alla prima scadenza contrattuale.
Diritto di prelazione non rispettato, cosa succede
L’inquilino ha diritto a un risarcimento danni se il proprietario non rispetta il diritto di locazione. Il locatore deve seguire la procedura imposta dalla legge per consentire all’inquilino l’acquisto dell’immobile. Il locatore è punibile anche se comunica un prezzo di vendita superiore a quello concordato con un terzo interessato perché commette un illecito.
Il conduttore (inquilino) che non ha potuto esercitare il diritto di prelazione, può riscattare la casa nei confronti del nuovo acquirente entro il termine di 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita stipulato tra il locatore (proprietario) e il terzo (nuovo acquirente). Il “terzo”, cioè il nuovo acquirente non dovrà opporsi e potrà avere rivalse contro il venditore che ha omesso il rispetto del diritto di prelazione a favore dell’inquilino.
Una volta esercitato il riscatto, l’inquilino deve pagare al terzo (nuovo acquirente) il prezzo per l’acquisto della casa entro il termine di 3 mesi. Il prezzo da versare è quello indicato nel contratto d’acquisto, anche se il prezzo indicato nell’atto stipulato tra locatore e il nuovo acquirente è un prezzo simulato.
In caso di più inquilini
Se ci sono più conduttori nell’immobile oggetto di vendita, il locatore deve comunicare l’intenzione di vendere l’immobile separatamente a ciascun conduttore (la procedura si chiama “prelazione congiunta”). La prelazione, in questo caso, può essere esercitata da tutti gli inquilini o, se qualcuno rinuncia, dagli inquilini rimanenti.
