Soprattutto nelle grandi città, ma non solo, il condominio è una realtà molto diffusa. In base alla legge italiana, questo istituto nasce nel momento in cui all’interno dello stesso edificio vi sono almeno tre condomini.
Ogni condomino ha la proprietà esclusiva del rispettivo appartamento oltre che la comproprietà delle parti comuni. Queste aree condivise includono ad esempio il terreno in cui sorge l’immobile, il cortile, il portone di ingresso, le scale, l’ascensore ma anche i muri maestri, il tetto e i vari impianti.
Ma come funziona un condominio? Scopriamolo.
Gli organi del condominio
Il condominio si compone dei seguenti organi:
- L’assemblea;
- L’amministratore;
- Il consiglio, quando presente.
Assemblea condominiale: il funzionamento
L’assemblea costituisce l’organo decisionale composto dai condomini e rappresenta la volontà di questi ultimi. L’assemblea viene convocata periodicamente dall’amministratore.
La convocazione avviene di solito tramite raccomandata, posta elettronica certificata, fax o mezzi analoghi.
All’interno della convocazione sono indicati:
- Il soggetto che richiede l’assemblea;
- Le persone a cui è rivolta la comunicazione;
- Il luogo, la data e l’ora in cui si svolgerà l’assemblea;
- L’ordine del giorno, ossia l’elenco delle varie tematiche che saranno affrontate nel corso dell’assemblea.
Le convocazioni possono essere di tipo ordinario o straordinario. L’assemblea ordinaria, che viene convocata almeno una volta all’anno, è necessaria sia per approvare il rendiconto condominiale, il bilancio consuntivo per le spese sostenute e il bilancio preventivo per l’anno successivo, sia per confermare la nomina dell’amministratore.
L’assemblea straordinaria, come il nome stesso evidenzia, può invece essere convocata nei casi in cui si debbano prendere decisioni in merito a questioni specifiche che non rientrano nelle tematiche trattate in occasione dell’assemblea annuale.
Il ruolo dell’amministratore del condominio
L’amministratore rappresenta l’organo esecutivo, ovvero il soggetto che mette in atto le decisioni prese nel corso delle assemblee.
La nomina dell’amministratore è obbligatoria nel caso in cui i condomini dell’edificio siano superiori a otto unità e viene decisa in sede di assemblea.
Consiglio condominiale
Il consiglio condominiale è un organo facoltativo. È cioè presente solo in determinate realtà ed è generalmente composto da un numero variabile di condomini, definiti “consiglieri”.
Quest’organo può essere creato solo nei condomini che contano più di dodici appartamenti e deve essere costituito da almeno tre condomini. I compiti del consiglio condominiale sono essenzialmente di tipo consultivo e di controllo, a supporto dell’attività dell’amministratore.
Il regolamento condominiale
In base a quanto stabilito dalla legge, esistono talune circostanze in cui risulta necessario redigere anche un regolamento condominiale. Scendendo nello specifico, l’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che:
“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norma circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino …”.
Al di sotto della soglia dei dieci condomini il regolamento è invece facoltativo.
Spese condominiali: cosa sono e come si calcolano
Come accade con qualsiasi edificio, anche i condomini prevedono ovviamente delle spese necessarie per il loro mantenimento e per la loro gestione. Le spese condominiali sono suddivise in:
- Spese ordinarie che includono voci quali la pulizia delle scale, la gestione dell’ascensore, il mantenimento del giardino, la portineria, l’illuminazione delle parti comuni, il riscaldamento centralizzato quando presente e la vuotatura delle fosse biologiche;
- Spese straordinarie che comprendono la tinteggiatura del palazzo, il rifacimento del tetto e dei solai nonché ulteriori spese di natura straordinaria.
La suddivisione delle spese tra i vari condomini vengono stabilite ricorrendo a delle tabelle millesimali che rispecchiano le quote di proprietà che ciascun condomino possiede all’interno dello stabile. Le tabelle millesimali non vengono utilizzate esclusivamente per calcolare il contributo economico che ogni condomino deve versare. I millesimi servono anche per determinare il peso che ciascun condomino occupa al momento del voto in assemblea.
Quando un appartamento del condominio è in affitto, solitamente all’inquilino spettano le spese necessarie per la manutenzione ordinaria. Restano invece a carico dei proprietari dell’appartamento tutti oneri previsti per la manutenzione straordinaria.
Ogni condominio deve inoltre essere provvisto di un conto corrente su cui l’amministratore deve far transitare tutti i pagamenti e le spese dell’immobile.
