Sopraelevazione, permessi e indennità da versare agli altri condomini: cosa dice la legge e come si esegue il calcolo dell’indennità da versare. Permessi, consenso e aumento dei millesimali.
Nell’articolo Sopraelevare in condominio abbiamo già visto cosa dice l’articolo 1127 del Codice Civile sull’indennità e sui requisiti necessari al fine della sopraelevazione. Abbiamo anche parlato dell’articolo 1122 del Codice Civile e di come l’aggiornamento del 2012 svincoli il proprietario dal consenso dell’Assemblea. Per sopraelevare l’ultimo piano di un condominio, infatti, non è necessario il voto di maggioranza, ne’ tantomeno il consenso dell’Assemblea. Serve solo il permesso del Comune. Vediamo tutti i dettagli.
Sopraelevazione, permessi dal comune ed eventuale nulla osta dalla soprintendenza
Servono i permessi del Comune. Prima di avviare i lavori, sarà necessario presentare il “Permesso di costruire” (o un altro titolo richiesto dall’amministrazione comunale del vostro territorio) e la verifica dell’idoneità statica dell’edificio svolta da un perito tecnico.
In caso di edificio storico la sopraelevazione diventa più complessa. Gli edifici condominiali di interesse storico o artistico sono vincolati dalla soprintendenza dei beni culturali. Se intendete sopraelevare l’ultimo piano di un edificio storico o artistico è importante informarsi sulle disposizioni e sui vincoli architettonici imposti dalla soprintendenza, perché di certo avrete uno “stile da riprodurre” per le facciate o addirittura vincoli su materiali da utilizzare. In alcuni casi, il permesso potrebbe essere concesso solo se il progetto che presenterete preveda la riproduzione di eventuali ornamenti e che si attenga allo stile pre-esistente.
Sopraelevazione del sottotetto
La sopraelevazione del sottotetto è generalmente l’intervento più diffuso perché riduce i costi e rende l’intervento più accessibile. In questo caso, in condominio, è necessario verificare a chi appartiene il sottotetto perché non è scontato che sia di proprietà di chi dispone dell’ultimo piano. Solo il proprietario ha il diritto di eseguire la sopraelevazione del sottotetto. I casi sono da verificare negli atti notarili e nel regolamento contrattuale. Se nel regolamento contrattuale o negli atti notarili mancano disposizioni specifiche, ci sono due casi:
- Se il sottotetto ha solo una funzione di coibentazione termica, allora apparterrà al proprietario dell’ultimo piano che quindi sarà libero di sopraelevare il sottotetto.
- Se il locale è agibile o ospita impianti comuni, la proprietà è di tutti i condomini e quindi il singolo non potrà sopraelevare.
Solo quando il proprietario dell’ultimo piano del condominio si accerta della reale proprietà del sottotetto potrà procedere con la richiesta dei permessi per costruire presso gli uffici tecnici del Comune di residenza.
Sopraelevazione, indennità da versare agli altri condomini
Come premesso, l’articolo 1127 del Codice Civile prevede l’esistenza di una indennità che chi svolge i lavori dovrà versare agli altri condomini. Ecco cosa dice la normativa:
Chi compie la sopraelevazione dovrà corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area che sarà occupata con la nuova fabbricazione, diviso per il numero dei piani (compreso il nuovo piano da edificare) e detratto l’importo della quota a lui spettante.
In linea di massima, sopraelevare in Condominio conviene nonostante questa indennità perché vanno sottratte due quote, la prima relativa al nuovo piano che s’intende costruire e la seconda, relativa al piano di proprietà di chi intende sopraelevare.
Il calcolo dell’importo dell’indennità è semplice: l’importo equivale al valore dell’area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero dei piani (compreso il piano in sopraelevazione ed escluse le cantine) e detratto il costo della quota spettante al titolare. Tale importo dovrà poi essere ripartito per i vari proprietari. Il pagamento dell’indennità non coinvolge il condominio o l’amministratore perché si tratta di una questione privata tra i singoli condomini.
Sopraelevazione in condominio: aumento dei millesimali
La sopraelevazione del sottotetto, del lastrico solare o del semplice tetto, prevede un aumento di superficie e di volumetria, di conseguenza aumentano i millesimi in possesso del condomino che usufruisce dei nuovi spazi.
Quando l’intervento di sopraelevazione sarà concluso, bisognerà indire un’assemblea per eseguire la nuova ripartizione delle spese in base all’aggiornamento della tabella millesimali. Per procedere con la modifica della tabella occorre il consenso di tutti i proprietari condomini. Il costo della modifica è esclusivamente a carico di chi ha sopraelevato.
