Disdetta contratto di locazione da parte del locatore: vediamo quando e come il locatore può disdire l’accordo anche prima della scadenza del contratto o al momento di una delle scadenze.
Diciamo che una volta stipulato un contratto di locazione, la legge tende a tutelare il conduttore (cioè il vostro inquilino), tanto che la Legge 431/98 dispone (tra le altre cose) linee molto severe e sancisce la nullità delle pattuizioni stipulate dalle parti (annullare il contratto di locazione) quando le parti sono in contrasto con qualcuna delle previsioni contenute nella legge stessa e prevede che il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, possa chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone indicato nel contratto, oppure a quello massimo definito dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e quelle dei conduttori. Il conduttore, in caso di disaccordi che minano il rispetto della legge, può anche agire per ottenere la riconduzione del contratto alle condizioni previste dalla legge.
Dopo questa doverosa premessa che si rivolge solo ai locatori che non intendono rispettare i termini del contratto, vediamo quando il locatore può disdire il contratto d’affitto nel rispetto della già citata legge 431/98.
Non tutti sanno che, se nello stesso comune, il conduttore dispone di un alloggio libero e idoneo, il locatore può ottenere la disdetta del contratto d’affitto anche prima del termine della scadenza ultima, quindi dopo i primi 4 anni in caso di contratto 4+4 e dopo i primi 3 anni in caso di contratto 3+2.
Disdetta contratto di locazione da parte del locatore
Il locatore dovrà giustificare la sua volontà di disdetta sfruttando una delle motivazioni previste dalla già citata legge 431/98. Quali sono i motivi che rendono lecita, da parte del locatore, la disdetta del contratto d’affitto?
Al termine dei primi 4 anni in caso di disdetta contratto d’affitto 4+4, oppure al termine dei primi 3 anni in caso di disdetta contratto di locazione 3+2 (canone concordato), la possibilità di annullare il contratto di locazione è lecita quando:
- Il locatore intende destinare l’immobile a sé, al coniuge, a figli o a un parente entro il secondo grado. L’immobile in oggetto potrà essere impiegato per uso abitativo, commerciale, professionale o artigianale.
- Il locatore (se è una società, un ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto…) intende destinare l’immobile all’esercizio dell’attività diretta a perseguire le predette finalità. Dovrà offrire, però, al conduttore, un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
- L’immobile faccia parte di un edificio danneggiato e che quindi debba essere ricostruito o del quale dovrà essere assicurata la stabilità. Non vale una semplice ristrutturazione interna perché, in questo caso, dovrà essere dimostrato che la permanenza del conduttore sia da ostacolo.
- Il contratto di locazione può essere annullato in caso sia prevista un’integrale ristrutturazione (con demolizione e ricostruzione) oppure una radicale trasformazione per la realizzazione di nuove costruzione.
- La disdetta del contratto di locazione da parte del locatario è possibile, al termine della prima scadenza, quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione nel contratto 4+4. Nel contratto 3+2 non vi è diritto di prelazione da parte del conduttore.
- Se l’immobile affittato si trova all’ultimo piano, il locatore può annullare il contratto d’affitto nel caso in cui intenda eseguire sopraelevazioni (ovviamente a norma di legge) e per eseguire tale intervento sia indispensabile lo sgombero dell’immobile.
- Alla seconda scadenza (dopo 8 anni in caso di contratto 4+4 e dopo 5 anni in caso di contratto 3+2), se non vi sono stati ulteriori accordi tra le parti, la disdetta è lecita. In questo caso, se il conduttore (senza che si sia verificata alcuna legittima successione del contratto) occupa continuativamente l’immobile in modo illegittimo.
- Il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
Come è chiaro, a prescindere dal tipo di contratto di locazione, non esiste un modo, per il locatore, di recidere il contratto d’affitto in anticipo sulla prima scadenza prevista dal contratto stesso.
