Tutti i tipi di contratto di locazione: caratteristiche e condizioni per locatore e conduttore. Spese di registrazione e consigli utili.
Partiamo da questo: la registrare il contratto di locazione è obbligatorio e può tutelare le parti da tentativi di truffa o frodi. Nel contratto, infatti, è possibile allegare particolari condizioni e richieste. Per esempio: in caso di immobile arredato è possibile stilare l’elenco degli arredi presenti; qualora il conduttore volesse rinnovare l’immobile, nel contratto è possibile chiarire i termini di tali modifiche, il conduttore, inoltre, può stabilire dei tassi di interesse per riscuotere, in futuro, le caparre (mensilità anticipate) versate come cauzione… Insomma, il contratto di locazione, qualunque esso sia, può soddisfare molteplici esigenze e tutelare al meglio ambedue le parti.
A oggi, sono cinque i tipi di contratto di locazione a disposizione.
Contratto di locazione 3+2 o Contratto di locazione a canone concordato
E’ detto contratto di locazione a canone concordato o contratto d’affitto convenzionato. Il canone, in questo caso, è più basso di quello di mercato ma il locatario gode di benefici fiscali. In primis vi è una detrazione forfettaria del 5% e un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’IRPEF. In altre parole, dell’intero canone percepito il locatario dovrà inserire in dichiarazione soli il 49,5%.
In caso di registrazione con cedolare secca, il locatore può ottenere uno sconto sull’imposta di registro e la riduzione dell’aliquota della cedolare secca che va dal 21% al 10%. In più, è prevista un’ulteriore agevolazione che vede la riduzione di Imu e Tasi del 25%.
Vi sono altri vantaggi nel contratto di locazione 3+2: per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta peri a 495 euro per reddito fino a 15.493,71 euro. La detrazione d’imposta passa a 247,90 euro per redditi compresi tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro. Non sono previste agevolazioni in caso di redditi superiori.
La durata del contratto, come si evince dal titolo del paragrafo, è 3+2, per un totale di cinque anni.
Trascorsi i 3 anni, il locatore può revocare l’accordo ma dovrà giustificare la disdette specificando uno dei motivi previsti dalla legge 431/98 (se l’immobile serve a sé o a un figlio, se deve destinare l’immobile a un’attività commerciale propria…).
Contratto di locazione 4+4 o contratto d’affitto a canone libero
Si tratta del contratto d’affitto ordinario con una durata di almeno 4 anni e con altri 4 anni di rinnovo automatico e tacito. Trascorsi i 4 anni, il locatore può revocare l’accordo ma dovrà giustificare la disdette specificando uno dei motivi previsti dalla legge 431/98 (se l’immobile serve a sé o a un figlio, se deve destinare l’immobile a un’attività commerciale propria…).
Trascorsi gli 8 anni, le parti possono eseguire una procedura di rinnovo con nuove condizioni.
La cauzione non può mai superare le tre mensilità.
Tipi di contratto d’affitto a breve termine
Ne esistono di due tipi, uno pensato per gli studenti fuori sede, e l’altro nato per i lavoratori a tempo determinato, per gli stagisti e chi ha particolari esigenze. Vediamo entrambi i tipi di contratto di locazione.
Contratto di locazione transitorio o transitorio per studenti
Ha una durata che non può essere inferiore ai 30 giorni e non può superare i 18 mesi. Le motivazioni di tale esigenze vanno documentate nel contratto. In mancanza di tale documentazione (che possa essere un contratto di lavoro a tempo determinato o un’esigenza del locatore che dovrà a breve destinare quel locale ad altro), si dovrà procedere alla stipula di un contratto ordinario.
Il canone è liberamente concordato tra le parti ma per le undici aree metropolitane italiane e per i comuni confinanti, bisognerà valutare gli importi definiti entro valori minimi e massimi decisi a livello locale. Lo stesso discorso vale per il capoluogo di provincia.
Per tutte le informazioni sui contratti d’affitto transitori, su quali sono le città metropolitane e sulle modalità di registrazione del contratto transitorio per studenti fuori sede, vi rimandiamo alla lettura della pagina Contratto di locazione transitorio.
Contratto di comodato d’uso
Pur non essendo un tipo di contratto d’affitto, si tratta di un accordo che può disciplinare la consegna di un immobile da una parte (il comandante) all’altra (il comandatario). Questo accordo gratuito è previsto dall’art. 1803 del Codice Civile e può essere sia redatto in forma scritta (quindi registrato all’Agenzia delle Entrate) sia in forma puramente verbale.
